Rectificación de la descripción de superficie de la finca. Inscripción en el registro de la propiedad

Rectificación de la Superficie de una Finca: Procedimiento y Registro

Al heredar una finca, puede ser necesario rectificar la superficie registrada si esta no coincide con la actual, especialmente si se han realizado reformas o ampliaciones. Este proceso es fundamental para garantizar la precisión de la información en el Registro de la Propiedad. El documento de compra venta de la finca donde queda detallada toda la superficie de la misma y la distribución de los metros cuadrados por plantas puede que coincida con el registro de la propiedad pero puede que no.

Como ejemplo y  para entender a qué nos referimos. Nuestros padres compraron hace 50 años una finca y posteriormente hicieron reformas y/o ampliación de pisos y esto provocó un aumento en los metros cuadrados de la misma. Nunca se informó de la obra nueva al registro de la propiedad por lo que no consta el aumento de superficie de la finca.

Cuando heredamos la finca podemos dejar según está detallado en el registro de la propiedad que coincidirá con el contrato de compra venta antiguo pero no con el catastro. Éste último sirve de referencia a los ayuntamientos para aplicarnos el IBI (Impuesto Bienes Inmuebles) que coincidirá con los metros reales de la finca.

Diferencias entre el Registro de la Propiedad y el Catastro

Es común que la superficie de una finca registrada en el Registro de la Propiedad no coincida con la que figura en el Catastro, especialmente si se han realizado modificaciones en la propiedad que no se han notificado. Mientras que el Registro de la Propiedad refleja la superficie original, el Catastro puede mostrar la superficie actualizada tras reformas. Esta discrepancia debe resolverse, especialmente si se planea vender la propiedad.

Si queremos vender la propiedad estaremos obligados, como nuevos propietarios, a notificar en el registro de la propiedad correspondiente el documento de rectificación de cabida o obra nueva. El comprador necesitará el certificado del registro de la propiedad donde conste la superficie real de la finca que va a adquirir.

Normativa Aplicable: Artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria

La normativa española, a través de los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria, regula el proceso de rectificación de la superficie de una finca. Dependiendo del porcentaje de diferencia entre la superficie registrada y la real, el proceso de rectificación puede variar:

La diferencia de superficie no excede el 5% de la superficie inscrita en el Registro de la Propiedad: No será necesario presentar una  la certificación adicional.

La diferencia de superficie no excede del 10%: es necesario presentar un certificado literal y gráfico del catastro. La finca inscrita y la contenida en la certificación catastral deberán coincidir totalmente.

La diferencia de superficie excede de los porcentajes anteriores: En este caso será necesario realizar un informe técnico. El informe técnico ha de estar elaborado por un arquitecto. El informe debe incluir una certificación descriptiva y gráfica de la finca indicando todos los metros que componen. Para que el registrador pueda modificar y certificar la superficie real actual se deberá aportar certificación descriptiva y gráfica de la finca incluyendo georreferencias de la finca gestionada que deberán ser coincidentes con las que constan en el catastro. Deberá tramitarse por un Notario hábil

El informe técnico es un documento esencial para la rectificación de superficie. Debe ser elaborado por un arquitecto colegiado y debe incluir:

• En el informe, el arquitecto, detalla la superficie total de toda la finca y la distribución de la misma a través de una descripción literal.
• Dirección i población
• Referencia catastral
• Se describe el tipo de finca y como está distribuida por plantas. Se detalla en cada planta los metros y los espacios que se encuentran en cada planta.
• Superficies construidas por plantas (volumen interior/superficie construida)
• Las coordenadas UTM (Universal Transverse Mercator) de la parcela. Estas coordenadas son un sistema de proyección cartógrafo basado en cuadrículas con el cual pueden referenciar puntos sobre la superficie terrestre.
• El informe se acompañará de documento fotográfico de cada espacio de la finca.

El Notario Levantará un acta a la que incorporará la documentación presentada por el arquitecto; remitiendo copia de la misma al Registro de la Propiedad competente. Se le solicitará la expedición de certificación acreditativa de rectificación de cabida o obra nueva. El registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de representación gráfica en soporte papel o informático. Una vez verificado que los datos son correctos, expedirá en el plazo legalmente indicado la certificación acreditativa.  Donde constarán los datos actualizados de la finca detallando la nueva superficie de la misma.

Una vez inscrita en el registro de la propiedad, la modificación actualizada, no será necesaria renovación alguna. La vigencia de la inscripción no caduca nunca. A no ser que se vuelva a modificar la superficie tanto para mayor o menor cabida.

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